חוזה שכירות למגורים, הוא חוזה שבמסגרתו מקנה בעל הנכס ("המשכיר"), זכות לאדם ("השוכר") לעשות שימוש בנכס, למטרות מגורים.
החוק אינו מחייב אמנם שחוזה שכירות יערך בכתב, אך לעריכת חוזה בכתב קיימת חשיבות רבה על מנת להסדיר את יחסי השוכר והמשכיר, דוגמת: תקופת השכירות, אחריות לנזקים ואופן ביצוע תיקונים במושכר, אפשרות סיום השכירות, ביטחונות, סעדים במקרה שהחוזה מופר, ועוד.
תוכן העניינים:
- מהו חוק שכירות הוגנת?
- מהו חוזה שכירות בלתי מוגנת?
- מהי דירה שאינה ראויה למגורים?
- אילו סעיפים חשוב לכלול בהסכם שכירות למגורים?
- כיצד ניתן להפסיק חוזה שכירות למגורים טרם המועד שנקבע לסיומו?
- האם ניתן לחייב שוכר בתשלום דמי תיווך?
- האם יש הגבלה על העלאת דמי השכירות בעת חידוש ההסכם?
- מה עושים כאשר השוכר מסרב להתפנות מהדירה בסיום ההסכם?
1. מהו חוק שכירות הוגנת?
למעשה, אין כל חוק אשר נקרא "חוק שכירות הוגנת". בשנת 2017 ערכה הכנסת תיקון ל"חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971", והכניסה בו מספר שינויים אשר נועדו להסדיר עניינים בחוזה שכירות למגורים, אשר עד אותה העת היו נתונים להסכמות בין השוכר והמשכיר. בדרך זו, ביקש המחוקק להגן על שוכרי הדירות, המצויים בעמדת נחיתות אל מול המשכיר.
בין השינויים שהוכנסו במסגרת התיקון לחוק: הוגבל גובה בטחונות מסוימים (ערבויות) אשר ניתן לדרוש מהשוכר, נקבע מועד למימוש אופציה להארכת ההסכם לתקופה נוספת, הוגדר מהי דירה שאינה ראויה למגורים, נקבעו מועדים לתיקון ליקויים במושכר, ועוד.
2. מהו חוזה שכירות בלתי מוגנת?
בהסכם שכירות סטנדרטי למגורים, יימצא לרוב סעיף אשר קובע כי החוזה הנו לשכירות "בלתי מוגנת", אשר חוק הגנת הדייר לא יחול עליו.
חוק הגנת הדייר הנו חוק ותיק, משנת 1972, אשר יצר הכלאה בין רכישת הנכס ובין השכרתו. בעסקה לפי חוק זה, שילם הדייר מחיר נמוך עבור הנכס, ובתמורה קיבל זכות לשכור אותו לכל חייו בדמי שכירות נמוכים ביותר ("דמי מפתח").
למעשה, כמעט כל שכירות למגורים כיום, נעשית כשהיא "בלתי מוגנת", וחוק הגנת הדייר לא יחול עליה. משום כך, סעיף אשר קובע בחוזה שכירות למגורים כי חוק הגנת הדייר לא יחול עליו, הנו סטנדרטי ומקובל.
חשוב לציין, כי בכל מקרה, חלק נרחב מן הסעיפים ב"חוק השכירות והשאילה" (והסעיפים בו המכונים "חוק שכירות הוגנת") יחולו בכל מקרה על חוזה השכירות.
3. מהי דירה שאינה ראויה למגורים?
חוק השכירות והשאילה קובע מתי דירה תחשב בלתי ראויה למגורים:
- כאשר הדירה אינה כוללת מערכות ניקוז, לרבות לסילוק שפכים.
- דירה שאינה כוללת מערכת חשמל או תאורה.
- במקרה שאין בדירה פתחי אוורור ותאורה טבעית, וכן דלתות וחלונות לפתחים אלו, ובכלל זה דלת כניסה ראשית הניתנת לנעילה.
- דירה שאינה כוללת מערכת להספקת מי שתיה.
- כאשר הדירה אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה.
- במקרה בו קיים בדירה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
מסירת דירה אשר אינה ראויה למגורים, מהווה למעשה הפרה של חוזה השכירות מצד המשכיר, ועל כן מאפשרת לשוכר לבטל את ההסכם.
4. אילו סעיפים חשוב לכלול בהסכם שכירות למגורים?
בכל חוזה שכירות למגורים, יש לכלול סעיפים בסיסיים כגון: פרטי הצדדים, כתובת הדירה, תקופת השכירות, תשלום דמי השכירות ומועדיו, תשלומי ההוצאות השוטפות (מיסים, חשמל,מים, ועד בית), וכדומה.
נוסף על אלו, בחוזה שכירות למגורים, חשוב לכלול מספר סעיפים נוספים אשר יסדירו את היחסים בין השוכר ובין המשכיר, ויבטיחו את קיומו התקין של החוזה:
א. תקופת אופציה
בהסכם השכירות, רצוי להסדיר את אפשרות השוכר להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת ("תקופת האופציה"), וכן את התנאים שיחולו בתקופת האופציה (למשל, יכולת המשכיר להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה). בהיעדר התייחסות ספציפית, יחולו בתקופת האופציה אותם תנאים כפי שהיו בתקופת השכירות הראשונה – כלומר, דמי השכירות ייוותרו כפי שהם.
שימו לב: על פי סעיף 25יב לחוק השכירות והשאילה, על המשכיר להודיע לשוכר 90 יום לפני סיום השכירות אם בכוונתו לאפשר את מימוש האופציה, ועל השוכר להודיע 60 יום לפני סיום השכירות אם ברצונו לממש את האופציה.
ב. אפשרות לסיום מוקדם של החוזה
בעיקר בתקופות של אי יציבות וודאות (אך לא רק), ניתן ורצוי להסכים על אפשרות הדדית לסיום ההסכם, טרם התקופה הקצובה שהוגדרה בו.
חשוב לציין כי סעיף אשר מקנה למשכיר בלבד אפשרות לסיום ההסכם (שלא בשל הפרתו), יהיה חסר תוקף, אלא אם ניתנה לשוכר זכות מקבילה.
בהתאם לחוק השכירות והשאילה, ככל וניתנה זכות הדדית בהסכם לסיום השכירות, הרי שהודעה על ביטול החוזה תינתן על ידי המשכיר 90 ימים מראש, לפחות, ואילו על ידי השוכר – 60 ימים מראש, לפחות.
חשוב לציין כי גם כאשר לא ניתנה לשוכר אפשרות לסיום מוקדם של ההסכם בהודעה של 60 יום מראש, הרי שבהתאם לחוק, עדיין תעמוד לו האפשרות להביא שוכר אחר שיבוא בנעליו, עד תום תקופת ההסכם ובאותם תנאים, ובתנאי שהשוכר החדש יהיה מקובל על המשכיר.
ג. תיקונים במושכר
בהסכם השכירות יש להסדיר את סוג הפגמים והליקויים שיתוקנו על ידי המשכיר (לרוב – פגמים וליקויים שמקורם בבלאי או נובעים משימוש סביר), ואלו שיתוקנו על ידי השוכר (לרוב – פגמים וליקויים הנובעים משימוש בלתי סביר).
ראוי בנוסף, לקבוע את המועד שבו יתוקנו הליקויים והפגמים אשר הנם באחריות המשכיר.
בהתאם לחוק השכירות והשאילה, המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר (ולא יאוחר מ-3 ימים), לתקן במושכר כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר.
אשר לתיקון פגמים שאינם יוצרים הפרעה של ממש, קובע החוק כי אלו יתוקנו בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר.
ד. עריכת ביטוח למבנה, לתכולה ולנזקי גוף
רצוי להסכים על עריכת ביטוח מפני נזקים שונים אשר עשויים להיגרם למושכר ולתכולתו (למשל כתוצאה מגניבה, שריפה או רעידת אדמה), וכן מפני נזקי גוף אשר עשויים להגרם לצדדים שלישיים (דוגמת מבקרים במושכר).
בהתאם לחוק, לא ניתן להטיל על השוכר לבטח את מבנה המושכר. לפיכך, מקובל כי ביטוח למבנה יערך על ידי המשכיר, וביטוח לתכולה ולצד ג' יערך על ידי השוכר
ה. בטחונות
בכל הסכם שכירות, ישאף המשכיר לקבל בטחונות אשר יקנו לו את האפשרות לממשן במקרה בו יופר הסכם השכירות על ידי השוכר (למשל, בשל אי תשלום דמי השכירות, אי פינוי הדירה במועדה, גרימת נזקים למושכר וכיוצא באלו).
סוגי הבטחונות המקובלים הנם: שטר בטחון, ערבים, ערבות בנקאית, ופיקדון כספי (מזומן). חלק מן הבטחונות מאפשרים מימוש מידי שלהם בעת הצורך (דוגמת פיקדון כספי וערבות בנקאית), ואילו האחרים מחייבים נקיטת הליך בהוצאה לפועל.
שימו לב: חוק השכירות והשאילה מגביל את גובה הביטחונות שנתינתם כרוכה בהוצאה כספית לשוכר (ערבות בנקאית ומזומן). בהתאם לסעיף 25י לחוק, גובה ערבויות אלו לא יעלה על סכום השווה ל-3 חודשי שכירות, או גובה דמי השכירות בעבור שליש מתקופת השכירות, לפי הנמוך מביניהם.
5. כיצד ניתן להפסיק חוזה שכירות למגורים טרם המועד שנקבע לסיומו?
הסכם השכירות יסתיים כמובן בתום התקופה שהוקצבה בו. יחד עם זאת, ניתן להביא לסיום ההסכם טרם הסתיימה התקופה הקצובה, במספר מקרים:
- כאשר סוכם על ידי הצדדים בחוזה השכירות על מתן אפשרות לסיום מוקדם של ההסכם, בהודעה מראש.
- במקרה בו צד הפר את ההסכם הפרה יסודית (בכפוף לתנאי ההסכם), למשל: כאשר השוכר לא שילם את דמי השכירות, או כאשר המשכיר אינו מתקן ליקויים בדירה אשר מונעים את השימוש בה.
- בהתאם לחוק, השוכר רשאי לאתר שוכר אחר אשר יבוא במקומו (שיחליף אותו בדירה), עד תום תקופת ההסכם, ובאותם תנאים. למשכיר אסור לסרב להבאת שוכר חלופי, אלא מטעמים סבירים וכן אסור לו להתנות את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים.
6. האם ניתן לחייב שוכר בתשלום דמי תיווך?
נהוג לטעות לעיתים, ולחשוב כי "חוק שכירות הוגנת" קבע כי השוכר יהיה פטור מתשלום דמי תיווך, כאשר הדירה הוצעה באמצעות מתווך.
למעשה, האיסור הקבוע בסעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה, קובע כי השוכר לא יישא בתשלומים שהמשכיר התחייב להם כלפי צד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.
כך למשל, במקרה בו המשכיר בחר להשתמש בשירותיו של עורך דין לצורך גיבוש חוזה השכירות, אסור למשכיר לגלגל את הוצאות שכר טרחת עורך הדין על השוכר. באופן דומה, אסור למשכיר לגלגל תשלום דמי תיווך שהתחייב לשלם למתווך, על השוכר.
יחד עם זאת, כאשר מתווך מפרסם דירה להשכרה, והשוכר הפוטנציאלי חותם במישרין מול המתווך על הסכם תיווך, הרי שאין כל מניעה חוקית לגבות מהשוכר את דמי התיווך.
שימו לב: באופן דומה, מאחר ואסור לגלגל על השוכר תשלומים שהמשכיר התחייב לשלם לצד שלישי, הרי שגם לא ניתן להטיל על השוכר לשלם את שכר טרחת עורך הדין שהמשכיר התחייב לשלם (כולו או חלקו).
7. האם יש הגבלה על העלאת דמי השכירות בעת חידוש ההסכם?
עם תום תקופת השכירות, המשכיר רשאי לשנות או להעלות את דמי השכירות ללא כל הגבלה.
אף על פי כן, במידה ובהסכם השכירות ניתנה אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת, יחולו בתקופת האופציה אותם תנאים כפי שהיו בתקופת השכירות המקורית, לרבות גובה דמי השכירות (אלא אם הוקנתה במפורש אפשרות בהסכם, להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה).
8. מה עושים כאשר השוכר מסרב להתפנות מהדירה בסיום ההסכם?
עם תום תקופת השכירות (בתם התקופה הקצובה או במקרה בו הופר החוזה על ידי השוכר), על השוכר לפנות את הדירה. אך מה עושים כאשר השוכר מסרב לפנות את הדירה?
על פי הדין, חל איסור על המשכיר לעשות דין לעצמו, ולנקוט בפעולות כגון פריצה לדירה, ניתוק המים והחשמל, החלפת מנעולים, פינוי רכוש השוכר וכדומה.
כיצד יש לפעול?
הדרך לפינוי הדייר מהמושכר, הנה באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט. הליך זה הנו מזורז ומהיר באופן יחסי, ודיון בעניין יתקיים בבית המשפט בתוך 60 יום ממועד הגשת התביעה.
טרם הגשת התביעה, מומלץ להתריע בפני השוכר באמצעות מכתב התראה מעורך דין, במסגרתו יידרש לפנות את המושכר.
חשוב לציין כי במסגרת תביעה לפינוי מושכר, ניתן לדרוש את פינוי המושכר בלבד, ללא תביעת סעדים כספיים, אותם יש לדרוש במסגרת תביעה נפרדת.
האמור אינו בגדר ייעוץ משפטי. בטרם עריכה או חתימה על הסכם שכירות, מוצע לפנות אלינו לצורך גיבוש וניסוח הסכם שכירות המותאם לצרכיכם.
